Wie hoch ist die Maklerprovision in Baden-Württemberg?
Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich vorgeschrieben. Sie wird zwischen dem Auftraggeber und dem Makler frei vereinbart. In der Praxis haben sich allerdings regionale Üblichkeiten herausgebildet, und in Baden-Württemberg liegt die marktübliche Gesamtprovision beim Verkauf einer Wohnimmobilie bei 7,14 Prozent des beurkundeten Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Seit der Reform des Maklerrechts im Dezember 2020 wird diese Gesamtprovision beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher in aller Regel hälftig geteilt: Verkäufer und Käufer tragen jeweils 3,57 Prozent. Ein Rechenbeispiel macht die Größenordnung greifbar: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro entspricht die Gesamtprovision von 7,14 Prozent einem Betrag von 35.700 Euro. Bei hälftiger Teilung zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 17.850 Euro. Die Provision bemisst sich dabei immer am tatsächlich beurkundeten Kaufpreis, nicht am ursprünglichen Angebotspreis. Auch innerhalb Baden-Württembergs gibt es Unterschiede: Manche Makler arbeiten mit abweichenden Sätzen oder mit Festpreismodellen. Entscheidend ist immer, was im Maklervertrag in Textform vereinbart wurde, nicht, was als ortsüblich gilt.
Netto oder brutto: ein häufiges Missverständnis
Hinter dem Wert von 7,14 Prozent steckt eine einfache Rechnung: 6 Prozent Nettoprovision zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer ergeben 7,14 Prozent brutto. Achten Sie bei Angeboten und Maklerverträgen deshalb genau darauf, ob ein Provisionssatz inklusive oder zuzüglich Mehrwertsteuer angegeben ist. Ein scheinbar günstigerer Nettosatz kann am Ende teurer sein als ein transparent ausgewiesener Bruttosatz. Seriöse Makler weisen die Provision im Vertrag eindeutig als Bruttobetrag aus oder ergänzen einen klaren Hinweis auf die Mehrwertsteuer.
Provisionsteilung seit Dezember 2020: Was wirklich gilt
Am 23. Dezember 2020 ist das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft getreten. Es hat die Paragrafen 656a bis 656d in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Wichtig vorab: Dieses Gesetz ist kein Bestellerprinzip für den Immobilienkauf, auch wenn das immer wieder so dargestellt wird. Es regelt die Teilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer. Das echte Bestellerprinzip gilt ausschließlich bei der Vermietung, dazu weiter unten mehr.
Doppeltätigkeit: § 656c BGB
Lässt sich der Makler von beiden Seiten beauftragen, also vom Verkäufer und vom Käufer, darf er die Provision nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Vereinbart er mit einer Partei, unentgeltlich tätig zu werden, kann er auch von der anderen Partei keine Provision fordern. Eine ungleiche Verteilung zulasten des Käufers ist bei dieser sogenannten Doppeltätigkeit ausgeschlossen, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. In der Praxis ist die Doppeltätigkeit der Regelfall: Der Makler wird vom Verkäufer beauftragt und schließt vor der Besichtigung auch mit dem Kaufinteressenten einen Maklervertrag.
Einseitige Beauftragung: § 656d BGB
Wird der Makler nur von einer Partei beauftragt, in der Praxis meist vom Verkäufer, kann vereinbart werden, dass die andere Partei einen Teil der Maklerkosten übernimmt. Diese Weitergabe ist aber begrenzt: Die andere Partei muss höchstens 50 Prozent der insgesamt vereinbarten Provision tragen. Außerdem wird ihr Anteil erst fällig, wenn der Auftraggeber nachweist, dass er seinen eigenen Anteil bezahlt hat. Der früher in manchen Regionen übliche Weg, die komplette Provision auf den Käufer abzuwälzen, ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern damit versperrt.
Für welche Immobilien und Käufer gilt die Teilung?
Die Paragrafen 656c und 656d BGB gelten nur für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser und nur dann, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Nicht erfasst sind Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien. Bei diesen Objekten bleibt die Verteilung der Provision frei verhandelbar. Wer etwa ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage verkauft, kann die Provisionsverteilung individuell mit dem Makler gestalten. Auch beim Verkauf an einen gewerblichen Käufer, etwa einen Bauträger oder Investor, greifen die Teilungsregeln nicht.
Textform ist Pflicht: § 656a BGB
Seit derselben Reform muss jeder Maklervertrag über den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses in Textform geschlossen werden. Eine E-Mail genügt dafür, ein Handschlag oder eine rein mündliche Absprache genügt nicht. Fehlt die Textform, ist der Maklervertrag unwirksam und es entsteht kein Provisionsanspruch. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Bestehen Sie auf einem dokumentierten Vertrag, in dem Provisionshöhe, Verteilung und Leistungsumfang klar geregelt sind. Das schafft Sicherheit für beide Seiten.
Bestellerprinzip: Es gilt nur bei der Vermietung
Das Bestellerprinzip wird häufig mit der Provisionsteilung beim Verkauf verwechselt. Tatsächlich gilt es ausschließlich für die Vermittlung von Mietwohnungen. Seit dem 1. Juni 2015 schreibt das Wohnungsvermittlungsgesetz vor: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn. Beauftragt ein Vermieter einen Makler mit der Mietersuche, trägt der Vermieter die Provision. Der Mieter zahlt nur dann, wenn er selbst einen Suchauftrag erteilt hat und der Makler die Wohnung allein aufgrund dieses Auftrags beschafft. Die Mieterprovision ist zudem auf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt. Vereinbarungen, die die Zahlungspflicht entgegen dem Gesetz auf den Mieter verlagern, sind unwirksam. Die Verwechslung stammt vermutlich aus der politischen Debatte vor der Reform: Vor 2020 wurde ein Bestellerprinzip auch für den Immobilienkauf diskutiert. Der Gesetzgeber hat sich jedoch bewusst gegen dieses Modell und für die Teilungslösung entschieden, damit Verkäufer und Käufer die Maklerkosten gemeinsam tragen. Beim Verkauf einer Immobilie existiert ein solches Bestellerprinzip also nicht. Hier gilt die oben beschriebene Teilungsregel: Der Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zahlt höchstens die Hälfte der Provision, der Verkäufer mindestens die andere Hälfte. Wenn Sie eine Immobilie in der Region Stuttgart nicht verkaufen, sondern vermieten möchten, übernehmen wir als Makler die komplette Abwicklung, von der Mietpreiseinschätzung bis zum Mietvertrag. In diesem Fall tragen Sie als bestellender Vermieter die Provision.
Wer zahlt die Provision wann?
Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht nach § 652 BGB erst, wenn durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Maßgeblich ist die notarielle Beurkundung. Vorher schuldet niemand eine Provision, unabhängig davon, wie viele Besichtigungen stattgefunden haben oder wie aufwendig die Vermarktung war. In der Praxis stellt der Makler seine Rechnung nach dem Notartermin. Die genaue Zahlungsfrist ergibt sich aus dem Maklervertrag beziehungsweise aus der Rechnung.
Die Reihenfolge bei geteilter Provision
Bei einseitiger Beauftragung mit Kostenübernahme nach § 656d BGB gilt eine besondere Reihenfolge: Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, nachdem der Verkäufer als Auftraggeber die Zahlung des eigenen Anteils nachgewiesen hat. Dieser Nachweis erfolgt üblicherweise durch einen Zahlungsbeleg oder eine Bestätigung des Maklers. Für Sie als Verkäufer heißt das: Sie können Ihre Zahlung nicht von der Zahlung des Käufers abhängig machen, sondern gehen in Vorleistung. Häufig wird die Provisionspflicht des Käufers zusätzlich in einer sogenannten Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag festgehalten. Diese Klausel ersetzt den Maklervertrag nicht, sie dokumentiert aber für alle Beteiligten, wer welchen Anteil übernimmt. Lassen Sie sich den Kaufvertragsentwurf rechtzeitig vor dem Notartermin aushändigen und prüfen Sie diese Passage in Ruhe.
Steuerliche Behandlung der Provision
Für eine selbstgenutzte Immobilie ist die Provision in der Regel steuerlich nicht abziehbar. Bei vermieteten Objekten und Kapitalanlagen kann die Einordnung anders aussehen, etwa als Anschaffungsnebenkosten auf Käuferseite oder im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Da die steuerliche Behandlung stark vom Einzelfall abhängt, sollten Sie diese Fragen vor dem Verkauf mit einem Steuerberater klären.
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja. Da es keinen gesetzlichen Provisionssatz gibt, ist die Höhe Verhandlungssache zwischen Ihnen und dem Makler. Die 7,14 Prozent sind eine marktübliche Orientierung, keine feste Grenze nach oben oder unten. Verhandlungsspielraum besteht vor allem in drei Situationen: bei hochpreisigen Objekten, weil der absolute Provisionsbetrag dort auch bei einem niedrigeren Prozentsatz für den Makler attraktiv bleibt, bei sehr gut vermarktbaren Immobilien in gefragten Lagen und wenn Sie mehrere Objekte über denselben Makler verkaufen. Beachten Sie dabei die gesetzlichen Grenzen: Bei Doppeltätigkeit muss die Teilung zwischen Verkäufer und Käufer hälftig bleiben. Ein reduzierter Satz wirkt sich dann für beide Seiten gleichermaßen aus. Lassen Sie sich außerdem den vereinbarten Provisionssatz und alle Nebenabreden in Textform bestätigen, bevor die Vermarktung startet. So vermeiden Sie spätere Diskussionen.
Warum der niedrigste Satz nicht automatisch das beste Geschäft ist
Die Provision ist nur eine Seite der Rechnung, der erzielte Kaufpreis die andere. Ein Makler, der professionell bewertet, hochwertig vermarktet und konsequent verhandelt, kann einen Mehrerlös erzielen, der eine Differenz beim Provisionssatz deutlich übersteigt. Umgekehrt kann ein Billiganbieter, der die Immobilie falsch einwertet oder lieblos inseriert, Sie deutlich mehr kosten als die eingesparte Provision. Fragen Sie deshalb weniger nach dem niedrigsten Satz und mehr danach, welche Leistungen konkret enthalten sind und mit welcher Strategie der Makler den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie erreichen will.
Was die Provision abdeckt: die Leistungen des Maklers
Die Provision vergütet nicht einen einzelnen Termin, sondern den gesamten Verkaufsprozess von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Wer die marktüblichen Sätze bewerten will, sollte deshalb wissen, welche Arbeit dahintersteht.
Vorbereitung und Bewertung
Am Anfang steht die fundierte Wertermittlung auf Basis von Lage, Zustand, Ausstattung, Vergleichswerten und der aktuellen Nachfrage in der Region Stuttgart. Dazu kommt die Beschaffung und Prüfung der Verkaufsunterlagen, etwa Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und Wohnflächenberechnung, bei Eigentumswohnungen außerdem die Teilungserklärung samt Protokollen der Eigentümerversammlungen. Fehlende oder fehlerhafte Unterlagen verzögern den Verkauf und können beim Notartermin zu Problemen führen.
Vermarktung und Besichtigungen
Der Makler erstellt ein professionelles Exposé mit Fotos und Grundrissen, platziert die Immobilie auf den relevanten Portalen, spricht vorgemerkte Suchkunden aus der eigenen Datenbank an und organisiert die Besichtigungen. Er filtert Interessenten vor und schützt Sie so vor Besichtigungstourismus und unseriösen Anfragen. Gleichzeitig bleibt Ihre Privatsphäre gewahrt, weil Sie nicht selbst mit jedem Interessenten verhandeln müssen.
Verhandlung und Abwicklung
In der Schlussphase führt der Makler die Preisverhandlungen, prüft die Bonität des Käufers, stimmt den Kaufvertragsentwurf mit dem Notariat ab, begleitet die Beurkundung und organisiert die Übergabe mit Protokoll. Gerade die Bonitätsprüfung wird oft unterschätzt: Ein geplatzter Kaufvertrag wegen gescheiterter Finanzierung kostet Monate und drückt bei der erneuten Vermarktung häufig den Preis. Einen ausführlichen Überblick über alle Schritte finden Sie in unserem Ratgeber zum Ablauf des Immobilienverkaufs in Baden-Württemberg.
Provision nur bei Erfolg: Ihr Risiko ist begrenzt
Das Maklerrecht folgt dem Erfolgsprinzip. Kommt kein notarieller Kaufvertrag zustande, entsteht kein Provisionsanspruch. Sie zahlen also nicht für Besichtigungen, Exposés oder Inserate, wenn der Verkauf scheitert. Eine Ausnahme gilt nur, wenn im Maklervertrag ausdrücklich ein Aufwendungsersatz vereinbart wurde. Solche Klauseln sind unüblich, lesen Sie den Vertrag deshalb vor der Unterschrift genau und fragen Sie nach, wenn Ihnen eine Regelung unklar erscheint. Für Sie als Verkäufer bedeutet das Erfolgsprinzip auch: Der Makler trägt das wirtschaftliche Risiko der Vermarktung und hat ein eigenes Interesse an einem zügigen Abschluss zum bestmöglichen Preis. Wenn Sie über einen Verkauf in Stuttgart oder der Region nachdenken, verschaffen Sie sich zunächst Klarheit über den Wert Ihrer Immobilie. Unsere kostenlose Wertermittlung liefert eine erste fundierte Einschätzung. In einem unverbindlichen Gespräch erläutern wir Ihnen anschließend transparent, welche Leistungen und welche Provision für Ihr Objekt gelten. Ein Hinweis zum Schluss: Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei vertraglichen Detailfragen hilft ein Fachanwalt für Immobilienrecht, bei steuerlichen Fragen Ihr Steuerberater.